ضرورت نوسازی آپارتمان در تهران
در شرایطی که کلان‌شهر تهران با پدیده‌هایی همچون رشد بی‌رویه جمعیت، افزایش قیمت زمین و مسکن، فرسودگی بافت‌های شهری، و محدودیت منابع مواجه است، نیاز به اتخاذ رویکردهای نوین و کارآمد در حوزه تأمین مسکن بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شود. صنعتی‌سازی ساختمان به عنوان یک شیوه‌ی نوین ساخت‌وساز، در کنار سیاست‌های نوسازی شهری، می‌تواند به عنوان راهکاری کارآمد برای حل بخشی از بحران مسکن و جذب سرمایه‌گذاری‌های مطمئن و مولد مطرح شود. این مقاله به بررسی ابعاد مختلف اقتصادی، فنی و اجتماعی سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های صنعتی‌سازی‌شده واقع در مناطق نوسازی‌شده تهران می‌پردازد.
بر اساس گزارش‌ها، بیش از ۳۰ درصد از بافت شهری تهران در زمره‌ی بافت‌های فرسوده یا ناکارآمد قرار دارد؛ مناطقی که در برابر زلزله آسیب‌پذیرند، از زیرساخت‌های ناکافی برخوردارند، و کیفیت زندگی در آن‌ها پایین است. برنامه‌ریزان شهری در سال‌های اخیر با اجرای طرح‌های بازآفرینی، نوسازی و بهسازی بافت، تلاش کرده‌اند این بخش‌های آسیب‌پذیر را به فرصت‌های توسعه تبدیل کنند. این مناطق معمولاً از موقعیت جغرافیایی مناسبی برخوردارند و با احیای صحیح، می‌توانند به موتور محرک رشد شهری تبدیل شوند. اما موفقیت این برنامه‌ها، بدون مشارکت سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و استفاده از فناوری‌های نوین ساخت، عملاً ممکن نیست.
تحلیل اقتصادی سرمایه‌گذاری در پروژه‌های صنعتی‌سازی‌شده
صنعتی‌سازی ساختمان به معنای استفاده از فناوری‌های تولید انبوه، قطعات پیش‌ساخته، فرآیندهای مکانیزه و استانداردسازی در ساخت‌وساز است. این رویکرد که سال‌هاست در کشورهای توسعه‌یافته رواج یافته، مزایای قابل توجهی دارد: کاهش زمان اجرا، بهینه‌سازی مصرف مصالح، کاهش خطاهای انسانی، افزایش ایمنی و کیفیت، و کنترل بهتر هزینه‌ها. در پروژه‌های شهری که زمان اجرا و بهره‌برداری نقش کلیدی دارند، صنعتی‌سازی می‌تواند مزیت رقابتی تعیین‌کننده‌ای برای سرمایه‌گذاران باشد. سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکونی صنعتی‌سازی‌شده در مناطق نوسازی‌شده تهران از چند منظر دارای صرفه اقتصادی است.
نخست آنکه کاهش زمان ساخت مستقیماً به کاهش هزینه‌های خواب سرمایه، هزینه‌های اجرایی و مالیات‌های دوره ساخت منجر می‌شود. دوم آنکه، بهره‌گیری از سیستم‌های پیش‌ساخته باعث کاهش پرت مصالح، کاهش ضایعات و بهبود راندمان نیرو انسانی می‌شود. سوم اینکه این پروژه‌ها، به دلیل کیفیت بالاتر، ایمنی بیشتر و طراحی به‌روز، از جذابیت بیشتری برای خریداران و مستأجران برخوردارند و بنابراین، سرعت فروش و نرخ بازگشت سرمایه آن‌ها بیشتر است. در شرایط تورمی اقتصاد ایران، پروژه‌هایی که بتوانند در بازه‌ی زمانی کوتاه‌تری به بهره‌برداری برسند، ریسک کاهش ارزش پول سرمایه‌گذار را کاهش داده و سودآوری بیشتری فراهم می‌کنند.
وضعیت تقاضا در مناطق نوسازی‌شده
پروژه‌های واقع در مناطق نوسازی‌شده، به دلیل دریافت حمایت‌هایی از سوی شهرداری و دولت (نظیر تخفیف در عوارض، تسهیلات بانکی، معافیت‌های مالیاتی و…)، هزینه‌های سربار کمتری دارند. از منظر بازار، تقاضا برای واحدهای نوساز در بافت‌های احیاشده شهری بسیار بالاست. ساکنان محلی تمایل دارند در همان منطقه، اما در واحدی نوساز، سکونت داشته باشند. موقعیت مکانی این مناطق – معمولاً در نقاط مرکزی یا قابل‌دسترس شهر – باعث می‌شود خریداران جدید، به‌ویژه قشر متوسط و کارمند، این مناطق را برای سکونت یا سرمایه‌گذاری ترجیح دهند. احتمال موفقیت پروژه‌های فروش در این مناطق بسیار بالا بوده و سرمایه‌گذار با ریسک کمتری مواجه خواهد بود.
دولت و نهادهای شهری به خوبی به نقش بخش خصوصی در موفقیت برنامه‌های نوسازی واقف‌اند. مجموعه‌ای از سیاست‌های تشویقی برای سرمایه‌گذاران و سازندگان در این حوزه در نظر گرفته شده است. از جمله می‌توان به تسهیلات ساخت با بهره ترجیحی، تسریع در صدور پروانه ساخت، تخفیف‌های ویژه در پرداخت عوارض، و در برخی مناطق، واگذاری زمین اشاره کرد. حمایت‌ها، ضمن کاهش هزینه‌های ورود و اجرا، حاشیه سود پروژه‌ها را برای سرمایه‌گذار افزایش می‌دهد. مناطق نوسازی‌شده تهران به دلیل موقعیت جغرافیایی مطلوب، دسترسی بهتر به خدمات شهری، و ارتقای زیرساخت‌های محلی، با افزایش قابل توجهی در میزان تقاضا برای واحدهای مسکونی مواجه شده‌اند.
نقش نوسازی شهری در توسعه بازار مسکن تهران
ساکنان قدیمی این مناطق، پس از اجرای طرح‌های نوسازی، تمایل دارند در همان محدوده اما در واحدهایی ایمن‌تر و مدرن‌تر سکونت داشته باشند؛ بسیاری از خریداران جدید نیز این مناطق را به دلیل نزدیکی به مراکز اقتصادی، شبکه حمل‌ونقل عمومی و کاهش فاصله با هسته‌ی مرکزی شهر، نسبت به مناطق حاشیه‌ای ترجیح می‌دهند. این تقاضای دوگانه باعث شده است که پروژه‌های نوسازی‌شده، از سرعت فروش بالاتر و بازگشت سرمایه سریع‌تری برخوردار باشند. در نتیجه، مناطق نوسازی‌شده با ویژگی‌های کالبدی و اجتماعی ارتقاءیافته، به یکی از جذاب‌ترین کانون‌های بازار مسکن تهران برای عرضه و سرمایه‌گذاری تبدیل شده‌اند.
سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های صنعتی‌سازی‌شده در مناطق نوسازی‌شده تهران، یکی از راهبردی‌ترین و آینده‌دارترین گزینه‌ها در بازار مسکن ایران است. این شیوه ضمن ایجاد ارزش افزوده بالا برای سرمایه‌گذار، به تسریع فرآیند نوسازی شهری، کاهش بحران مسکن، و ارتقاء کیفیت زندگی شهری کمک می‌کند. با توجه به برنامه‌های کلان توسعه شهری و تأکید دولت بر بازآفرینی بافت‌های فرسوده، انتظار می‌رود در سال‌های آینده، سهم بیشتری از سرمایه‌های بخش خصوصی به این حوزه هدایت شود. در نهایت، رویکرد صنعتی‌سازی در ساخت‌وساز، همراه با برنامه‌ریزی دقیق و مشارکت در پروژه‌های نوسازی‌شده، نه‌تنها منجر به سود اقتصادی برای سرمایه‌گذاران می‌شود، بلکه نقشی کلیدی در توسعه پایدار و عدالت فضایی در کلان‌شهر تهران ایفا خواهد کرد.