وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن در تهران
رهن و اجاره مسکن به عنوان یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های شهروندان تهرانی همواره تحت تأثیر عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاست‌گذاری‌های کلان بوده است. تهران به عنوان پایتخت ایران، بزرگ‌ترین بازار اجاره مسکن را داراست و تغییرات قیمتی در آن می‌تواند شاخصی برای تحلیل وضعیت بازار املاک در سطح کشور محسوب شود. در سال ۱۴۰۴، با توجه به شرایط اقتصادی، تورم، نرخ ارز و سیاست‌های حمایتی دولت، بازار اجاره مسکن دستخوش نوسانات قابل توجهی شده است. در سال‌های اخیر، هزینه‌های اجاره مسکن در تهران روندی صعودی داشته‌اند. بر اساس آمارهای رسمی، نرخ اجاره‌بها در برخی مناطق تهران نسبت به سال گذشته تا ۵۰ درصد افزایش یافته است.
این افزایش، بیشتر در مناطق شمال، شمال‌غرب و مرکز تهران محسوس است، جایی که تقاضا برای سکونت به علت دسترسی بهتر به خدمات شهری بیشتر است. با این حال، مناطق جنوبی تهران نیز به‌ویژه برای اقشار متوسط و کم‌درآمد با رشد اجاره‌بهای قابل‌توجهی مواجه شده‌اند. یکی از مهم‌ترین عوامل رشد قیمت اجاره در تهران، نرخ تورم عمومی است. با افزایش هزینه‌های زندگی و قیمت کالاهای اساسی، مالکان نیز تمایل دارند ارزش ملک خود را با نرخ تورم هم‌راستا سازند. از سوی دیگر، افزایش قیمت مسکن باعث شده تا توان خرید بسیاری از خانواده‌ها کاهش یابد و در نتیجه تقاضا برای اجاره بالا برود. این افزایش تقاضا، در نبود عرضه کافی، باعث رشد اجاره‌بها شده است.
الگوهای رایج و چالش‌های مستأجران
کاهش ساخت‌وساز در سال‌های گذشته به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و رکود بازار، باعث کاهش عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای شده است. در تهران دو الگوی اصلی برای اجاره مسکن وجود دارد: رهن کامل و رهن و اجاره ترکیبی. در الگوی رهن کامل، مستأجر مبلغ قابل‌توجهی را به‌عنوان رهن به مالک می‌پردازد و در طول مدت قرارداد اجاره‌ای پرداخت نمی‌کند. در الگوی ترکیبی، بخشی از مبلغ به صورت رهن و بخشی به صورت ماهیانه به‌عنوان اجاره پرداخت می‌شود. در سال‌های اخیر به دلیل کاهش ارزش پول ملی، تمایل مالکان به دریافت اجاره ماهانه افزایش یافته است، چرا که اجاره ثابت در طول مدت قرارداد دچار افت ارزش واقعی می‌شود.
مستأجران تهرانی با چالش‌های متعددی روبه‌رو هستند. افزایش بی‌رویه اجاره‌ها، کمبود قراردادهای رسمی، نبود نظارت مؤثر بر قیمت‌گذاری و جابجایی‌های اجباری سالانه تنها بخشی از مشکلات رایج است. علاوه بر این، در برخی موارد، مالکان از ابزارهای قانونی برای افزایش اجاره استفاده کرده یا به دلایل نامعلوم از تمدید قرارداد خودداری می‌کنند، که باعث بی‌ثباتی در سکونت خانوارها می‌شود. در سال‌های اخیر، دولت با ابزارهایی مانند وام ودیعه مسکن، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و طرح‌های حمایتی ساخت مسکن استیجاری سعی در کنترل بازار اجاره داشته است. با این حال، اجرای ناکارآمد برخی از این سیاست‌ها باعث شده اثرگذاری لازم را نداشته باشند.
نقش دولت و ضعف سیاست‌گذاری‌ها برای مستاجرین
نبود سامانه‌های کارآمد برای نظارت بر قراردادهای اجاره و ثبت اطلاعات بازار، مانع شفاف‌سازی واقعی قیمت‌ها شده است. در سال‌های اخیر با رشد پلتفرم‌های آنلاین جستجوی مسکن، همچون دیوار، شیپور، کیلید و ملک‌رادار، امکان دسترسی کاربران به فایل‌های اجاره‌ای بیشتر شده است. این سامانه‌ها با فراهم‌کردن امکان فیلترسازی بر اساس منطقه، قیمت، متراژ و ویژگی‌های ملک، روند جستجو را ساده‌تر کرده‌اند. اما همچنان نبود یک سامانه یکپارچه رسمی و نظارتی برای قراردادهای اجاره، خلا بزرگی در این حوزه است. نبود چارچوب قانونی الزام‌آور برای ثبت و نظارت بر قراردادها، موجب سوءاستفاده برخی مالکان و افزایش بی‌رویه اجاره‌بها شده است.
پروژه‌هایی در حال توسعه با هدف هوشمندسازی جستجوی املاک، استفاده از یادگیری ماشین برای پیشنهاد فایل‌ها و حتی بررسی اعتبار طرفین قرارداد در دست اجراست که می‌تواند تحولی در بازار ایجاد کند. با توجه به شرایط اقتصادی و پیش‌بینی‌ها، انتظار می‌رود روند رشد قیمت اجاره در سال‌های آینده نیز ادامه‌دار باشد. مگر آنکه دولت با سیاست‌های موثر مانند افزایش ساخت مسکن استیجاری دولتی، تعیین سقف واقعی و اجرایی افزایش اجاره‌بها، حمایت از مستأجران کم‌درآمد و همچنین ایجاد مشوق برای مالکان بتواند سمت عرضه را تقویت کند. اگر تعادل در عرضه و تقاضا ایجاد نشود، فشار اجاره‌ها بر خانوارها به ویژه اقشار متوسط و پایین بیش از پیش خواهد شد.
فناوری و آینده بازار اجاره در تهران
بازار رهن و اجاره مسکن در تهران به یک چالش جدی برای شهروندان تبدیل شده است. افزایش قیمت‌ها، نبود نظارت کافی، عدم وجود سامانه‌های یکپارچه، و ضعف در اجرای سیاست‌های حمایتی از جمله مشکلات اساسی این بازار است. با وجود برخی اقدامات مثبت در زمینه دیجیتالی‌سازی بازار مسکن، هنوز نیاز به برنامه‌ریزی اصولی، پایدار و فناورانه برای کنترل بازار اجاره احساس می‌شود. آینده این بازار تا حد زیادی به تعامل مؤثر دولت، بخش خصوصی، و استفاده هوشمندانه از فناوری بستگی دارد. در سال‌های اخیر، فناوری‌های نوین نظیر هوش مصنوعی، کلان‌داده‌ها و تحلیل‌گرهای هوشمند قیمت توانسته‌اند به بهبود شفافیت بازار املاک کمک کنند.
استفاده از الگوریتم‌های یادگیری ماشین می‌تواند پیشنهادهای شخصی‌سازی‌شده‌تری برای مستأجران ارائه دهد و آن‌ها را از سردرگمی در میان فایل‌های نامعتبر یا تکراری نجات دهد. از سوی دیگر، قراردادهای هوشمند مبتنی بر بلاک‌چین می‌توانند ابزاری مؤثر برای جلوگیری از تخلفات، شفاف‌سازی شروط قرارداد، و افزایش اعتماد بین موجر و مستأجر باشند. در صورت توسعه پلتفرم‌های ملی و نظارت‌پذیر، امکان مدیریت بهتر بازار اجاره از طریق داده‌های واقعی فراهم خواهد شد. این تحول نیازمند همکاری میان وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها و استارتاپ‌های فعال حوزه املاک است.